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十堰绿城项目结案总结

时间:2019-08-24 22:42 来源:未知 作者:admin

  十堰绿城项目了案总结_经济/市场_经管营销_专业材料。绿城·十堰项目了案总结 1 【项目布景】项目位于湖北鄂西生态旅游文化圈北大门十堰市, 行政区划上属于张湾区熊家湾片区,属于当局现阶段重点制造 的城东地方糊口区,区位劣势较着 项目之于湖北——鄂西

  绿城·十堰项目了案总结 1 【项目布景】项目位于湖北鄂西生态旅游文化圈北大门十堰市, 行政区划上属于张湾区熊家湾片区,属于当局现阶段重点制造 的城东地方糊口区,区位劣势较着 项目之于湖北——鄂西生态旅游文化圈北门户 项目之于十堰——主城东拓城市新核心 万达广场(在建) 商 市人民病院 医 十堰市人民当局 武当山机场 ? 鄂西生态文化旅游圈生齿总量2962.36万人, 占全省6141.88万人的48.23%; ? 鄂西圈旅游人次1.4亿人,旅游收入882.97亿 元,占本地地域出产总值的9.46% 火车站 ? 项目位于北京北路以东、浙江路以西 ? 距离万达广场1.5km,市人民当局2.5km,市人 民病院3km,火车站km,武当山机场约25km 开辟热点板块:跟着万达、广电、九州等企业入驻和项目热销,熊家湾成交占 据张湾区4成市场,成交面积达到27万方 2 【项目布景】总占地774亩(含62亩学校、广场用地及70亩规划 道路),可扶植用地642亩,容积率为1.0-1.6 用地面积/可扶植用地面积 容积率 建筑面积(万㎡) 地盘性质 774亩/642亩 1.0-1.6 43-68万方 室第、商用 地块内多为山体,生态情况较好, 备注 目前拆迁根基完成,养老休闲将作 为本项目标特色主题 3 【项目布景】以养老为特色标签的房地产开辟,与市场高存量、 低质量、高密度的项目差同化合作,锁定十堰中高端客户,制造 十堰市具有标杆性的高质量、低密度大盘,同时实现稳妥开辟 十堰房地产开辟现状 ?1:与周边低质量的高层项目差同化竞 争,锁定十堰中高端客户,制造十堰市 具有标杆性的高质量低密度大盘 ?2:本项目以室第开辟为主,养老仅作 ? 十堰市截止2014岁尾室第市 为特色和标签 ?3:滚动开辟、快速去化、风险可控 “这个阶段我们最需要世联处理的就是基于市场与客户的判 断,告诉我们容积率到底做几多合适,我各个分物业的体量 到底做几多?下个阶段重点告诉我分物业户型配比……” ——方针与需求摘要 4 场存量约264万方,几乎全 部为高层产物,开辟质量较低。 本项目应跳脱现有市场的合作 红海,开辟蓝海 项目总结提纲: 前期准 备阶段 市调及整 体定位阶 段 启动区策 略阶段 5 ①前期预备阶段:材料预备+方案预备,构成对项目标根基结论 市 ? 吃透各类规划,最快速度站 在客户的角度思虑,这是跟 调 工 具 准 初次沟通 会之前形 成根基结 论,快速 甲方沟通有话可说的前提 ? 要能看着地图把城市讲出来 ,如贸易核心、行政核心在 哪里、主导财产是什么,有 什么严重规划利好 备 方 案 准 备 会商对项目开导 ?会商对项目标开导,有什么机遇,交通有没有劣势,环线开 通有没有劣势,有哪些资本劣势,文化劣势若何落位,60%的 公建目标若何转化,并不是枚举些材料,而是要实其实在的 找出我们的机遇、劣势、劣势 ? 此阶段要集思广益,在分 析的根本上自创案例,大 致判断将来可能的几种发 展标的目的 摸清甲方 设法,提 高沟通效 率 6 项目属性 ? 项目属性:属于三四线城市新核心、中大规模、低密度养老分析 体项目,具有优良生态景观资本 ? 周边资本劣势:项目周边目前已建成部门教育、体育、贸易、医疗等 项目劣势 配套,将来还将规划有十分丰硕完美的配套资本 ? 质量劣势:十堰市场并世无双的低容积率和绿城集团品牌是本项目标 焦点劣势,具备制造高端栖身区的先天前提 焦点问题 ? 小市大查问题:十堰作为三四线城市房地产市场容量无限,本 项目作为低密度大盘若何冲破市场瓶颈?若何包管前期、中期、 后期的可持续热销? ? 本土适配性问题:绿城高峻上产物线 线、本土偏好等 VS 十堰客户总价红 7 项目总结提纲: 前期准 备阶段 市调及整 体定位阶 段 启动区策 略阶段 8 ②-1市场调研阶段:高端客户深度访谈,颠末筛选的中高端客户 ,均为一对一访谈后填写问卷,合计发放问卷298份,收受接管且有 效问卷253份 访谈地址 汽车4S店 澳门花圃 民政局、税务局、 招商局等 客户类型 车主、中高端客户 澳门花圃业主 科级以上公事员 客户数量 11 8 28 访谈时间 8月22日 8月23-25日 8月21-25日 大益茶、其他商铺 绿松石商铺 白浪汽配城 私停业主 矿石行业老板 汽配行业老板 11 33 21 66 12 63 8月24日 8月21-24日 8月25日 8月26-28日 8月26-28日 9月8日 中国银行、农商行、 银行高端客户 扶植银行 银行中高管 春风公司 合计 特商、小康、实业、 配备 253份 9 ②-1市场调研阶段:微信问卷调研,项目组对为包管微信问卷质 量,分为高端资本客户以及收集平台客户两个版本进行问卷调研 ,合计241份 ? 8月23日至今,高端资本合计188份 ? 8月26日至今,十房网平台客户合计53份 10 ②-1市场调研阶段:楼盘项目调研,针对十堰市质量相对高端的 楼盘、目前在售或将来规划有别墅、洋房的项目进行了深切调研 与清点 类型 在售别墅项目 在售或规划洋房 楼盘名称 卢浮宫、和昌国际城、祥源湾 四方新城、阳光栖谷、大洋五洲、澜菲溪岸、凤凰香 郡、大美盛城、畔山林语(部门楼盘包含小高层) 在售或规划小高层 惠泽公园1号、恒容风尚城、柳林春晓、春风阳光城 高层竞品 万达华府 ? 十堰相对高质量楼盘的开辟程度、可超越空间、客户敏感点等 ? 调研低密度物业的存量、去化速度、溢价率、产物布局(畅销面积)、 将来供应等 11 【市场机遇总结】本项目以别墅物业立标杆,奠基高端抽象,以 洋房物业为主力,抢占市场先机,以小高层物业为辅助,力图平 价走量,以养老物业为标签,表现项目特色 别墅市场 机遇 ?从市场现状和将来规划来看,别墅物业市场所作空白,本项目具备绝佳市场机遇; ?别墅物业要实现快速去化,仍需基于市场需求控面积、控总价,实现产物多元化 洋房市场 机遇 ?洋房市场需求兴旺,相对高层产物可以或许实现快速去化和高溢价; ?市场相对稀缺,将来2年具有较大供应,本项目应快速宣传立势,抢占市场先机 小高层市 场机遇 ?市场供应量相对较大,且具有与市场中高端高层项目标合作,合作激烈; ?同时市场去化表示优良,可作为本项目平价快速走量产物 养老市场 机遇 ?机构养老运营成本高,客户承受力无限,,建议本项目不做机构养老; ?居家养老需求兴旺,但作为市场上第一个居家养老的项目,建议前期规划少量养老住 宅作为试水产物 ②-2全体定位:通过对企业诉求的阐发及市调结论的梳理,并结 合伙本前提,项目组为绿城〃十堰项目量身定做了全体定位方案 领创城市十年的低密阔景花圃宅邸 城中低密花墅·新颖阔景洋房·代际亲情社区 ——引领城市高端室第前沿,主抓大十堰中高端阶级,以别墅为标杆、洋房为主力、小 高层为辅助、养老为标签的城区阔景花圃宅邸,为十堰市民缔造富贵之内、喧哗之外的低 密度花圃抱负糊口居所。 13 别墅定位—— 城市核心的低密度景观花墅,树立城市豪宅标杆气质 客户定位 汽车、矿产行业、建筑等私停业主为别墅产物焦点客户;国企高管、 公事员及事业单元高层带领为辅助客户; ?以合院为主、排屋为辅的产物组合形式,全体建议按照7:3的套 产物定位 数比例进行配比,别墅产物要适度分级、产物相对多元化、控成本 ?合院以180-220 ㎡主力面积、少量300-500㎡以上的标杆产物 抽象定位 建议合院选择法度气概为主,同时恰当融入中式元素;次选地中海 式气概,视规划排布而定 法度合院 中式合院 地中海气概排屋 14 洋房定位—— 典范蓝庭系阔景花圃洋房,主力产物,承担溢价回现双重任务 客户定位 ?改善客户为主,包罗私停业主、企业中高管、公事员及事业单元 中层以上干部 ?对洋房产物进行适度分级,丰硕产物和户型,客户多元化,既包 产物定位 括5-7层步梯洋房,也包罗8-11层电梯洋房,建议采纳组团式结构 ?洋房以120-140㎡为主力面积,顶层复式建议160-180㎡摆布,底层 跃式隆重考虑,仅结构在有高差,能实现底层通风度光的区域 抽象定位 ?典范蓝庭系,地中海气概阔景花圃洋房 15 小高层定位—— 地中海风情小高层,城市豪宅区中的性价比之王,快速回现 客户定位 ?通俗改善客户和质量刚需客户,包罗公事员及事业单元作为焦点 客户、公司白领 ?按照1层尺度扶植,以1梯2户为主,制造市场绝度的通透稀缺品 产物定位 ?小高层以100-120㎡小三房为主力、少量120-130㎡舒服三房或四房, 牵引质量首改和初次改善客户群体 抽象定位 ?建议选择异域感较强的地中海气概蓝庭产物 16 【社区配套定位】按照客户需乞降市场差别,本项目制造以四大 系统为焦点的十大板块3.6万方的社区办事系统,全面提拔十堰 市场的硬件配套设备及软性办事程度 三大系统 次要功能 十大板块 特色餐饮 居家生 活系统 餐饮、购物、居家 等糊口办事 分析超市 糊口办事 贸易配套 3万方 文化教 育系统 全春秋布局的文化 、教育、勾当等 儿童培训 老年大学 老年勾当、运 动核心 硬件 配套 办事系统 健康服 务系统 健康办理、摄生保 健、康复医疗等 健康办理室 日间照顾核心 社区食堂 养老配套 3000方 物业管 理系统 社区办事、管家服 务等 社区、物业服 务 物管办事 3000方 软性 办事 17 项目总结提纲: 前期准 备阶段 市调及整 体定位阶 段 启动区策 略阶段 18 ③启动区定位及物业成长建议:本阶段次要在回首了全体定位阶 段的告竣的共识的根本上,针对开辟商提出的营销方针进行一期 策略的调整 演讲前提: 1.与项目公司根基达 成共识 2.明白甲方一期营销 方针为年去化70%, 开盘营销方针为去化 60% 19 【环节点1—启动区准绳】启动区以目前市场稀缺的别墅及洋房 产物进行冲破,打响绿城品牌,从而快速引爆市场 快速去化 ?初期以市场稀缺的 别墅及洋房产物进行 市场冲破,次要以控 面积、控总价,市场 去化速度快的面积段 产物为主力 风险可控 ?在目前十堰市场以 价换量的形势下,本 项目低密度高端产物 与市场的适配度,遵 循各物业市场去化速 度进行产物试水,规 避风险 可发展性 ?在节制风险进行低 密度产物试水的同时, 预留弹性空间,将来 按照市场反映进行结 构调整,包管项目标 可发展性 绿城质量 ?在十堰市场绿城品牌 出名度较低的环境下, 启动区产物需体验绿城 的产物制造能力,竖立 市场口碑及出名度 快速引爆市场 20 【环节点2—项目气质落位】 独一城市地方别墅区 引领城市的标杆产物 奢华卑贱 尊享院落 绝版景观 传承文化的全体规划 贵 族 气 韵 人文气味 贵族气韵的建筑风情 立异标杆独栋 纯正质量洋房 最懂十堰贵族 的抱负家园 尺度领先 纯板式小高层 台地园林系统 绿城园区办事系统 首个代际亲情社区 创 新 前 瞻 产物立异 绿城糊口馆(营销核心) 小镇核心 21 【环节点3—规划理念】小镇为形,院落为体,表里协调的结构 布局,制造两心、两轴、四组团的高质量社区 有核心:小镇核心 功能轴线 高层室第 质量小高层组团 有轴线:功能轴+景观轴 保养洋房组团 花圃洋房 沿街贸易 低层室第 养老公寓 小镇 小镇核心 核心 体育核心 有组团:村子组团结构 有交往:适宜的步行标准、交换空间 有特色:三代同乐的参与性代际园林 需要申明的是 ?我们给出的物业成长建议并不是设想方案 别墅组团 公建配套 小学 景观 水景公园 核心 联排室第 幼儿园 沿街贸易 花圃洋房组团 花圃洋房 景观轴线 ?而是对设想提出的扶植性看法,即市场接管的产物特征和驱动客户采办的要素 22 【环节点4—产物价值小结】 焦点价值轴 标杆之作(大独栋/合院别墅):大气卑贱、专属私享,抽象和价值标杆 合院 大独栋 400㎡-500㎡ ?稀缺物业 ?台地园林带来的多 首层、独立入户 ?大面积花圃、天井; ?4-5室,全套房设想, 套间式主卧 ?私人泳池 ?适老化设置装备摆设 质量之居(120-180㎡):尽享栖身质量 120-140㎡ 140-160㎡ ?别墅区质量 ?风情化质量 化抽象 ?三开间朝南 ?主卧、次卧 套房 ?阳台飘窗 ?主卧、客堂 开间大标准 160-180㎡ ?风情化质量化 抽象 ?复式产物 ?双主卧设想,3 套房设想 ?天台、入户花 园、基层式天井 赠送 ?最大化观景 180㎡-220㎡ 适用之居 (90-120㎡) 90-120㎡ ?纯板式1梯2户,南北 通透 ?三房设想,适用功 能空间 ?客堂和主卧朝南 ?主卧客堂开间标准 ?工作阳台与餐厅融 合 ?纯板式1梯2 户,南北通 透 ?三开间朝南 ?双套房3室 设想 ?多阳台和飘 窗 ?主卧客堂开 间大标准 ?稀缺物业 ?独栋设想,独立 入户 ?天井赠送、下沉 式天井 ?3套房设想,套间 式主卧 ?适老化设置装备摆设 适用与质量俱佳 舒服度提拔、质量感树立 豪宅价值标杆 产物轴 23 【环节点5—园区办事落位】 物业用房 类型 名称 园区食堂 数量 (个) 1 1 1 1 1 2-3 2-3 1-2 2 1 1 4 单元面积 (㎡) 300 100 300 100 1500-2000 500-800 500-800 800-1000 100 50 750 400 总面积 (㎡) 300 100 300 100 15002000 2000 1000 1000 200 50 750 1600 糊口办事 (物业用房) 特色餐饮 儿童培训 分析超市 糊口体验 馆 活动教室 沙龙教室 通用教室 分析超市 特色餐饮 日间照顾核心 物业用房 摄生休闲 健康办理核心 糊口体验馆 小镇核心 贸易及养 老配套 儿童培训 休闲摄生 健康评估 室 健康解读 室 园区食堂 老年勾当核心 物业用房 其他 日间照顾 核心 物业用房 24 【环节点6—园林建议】鉴于四周市场园林粗拙性和地块天然水 系的稀缺性,连系本案建筑气概,建议重点制造台地园林系统 充实操纵坡地地形 1、台地景观条理感 2、叠泉灵动水系 台地的 台地水系联动 幸福系活动空间 参与的 3、代际亲情化勾当空间 4、互动式景观空间 景观细节参与性 植被对仗礼节感 5、动物对仗、卑贱典礼 6、铺装细节、质量凸显 7、新中式造景手法融入 精美的 景观细节精雕细琢 细节表现中式保守符号 人文的 25 【环节点7—营销展现】操纵项目规划道路,制造迎宾大道,最 大化地展现项目标生态情况及栖身价值 迎宾大道 1 2 3 4 ? 一条十堰最美妙迎宾大道 一座绿城糊口体验馆 一条绿色看房展现通道 一个展现将来糊口场景的家——样板间 绿城糊口馆 别墅样板间 洋房样板间 焦点展现区次要内容及动线: 第一站:标识系统——通过沿规划道路围挡展现将来城市低密度豪宅的规划价值,并通过沿路标识系统导入客户; 第二站:园林展现——实景园林展现,给客户营建强烈的生态体验感; 第三站:糊口体验馆——通过高端大气的营销核心树立项目质量,后期作为社区会所利用; 第四站:样板房——从外部立面到内部空间都尽显泛豪宅本色,使客户体验高质量包管、高性价比的全新城市糊口。 ? ? ? ? 总结:办事品牌开辟商时重视市调流程尺度化 市场阐发方式:针对十堰市质量相对高端的楼盘、目前在售或将来规划有别墅、 洋房的项目进行了深切调研与清点,阐发十堰分物业市场机遇 确定方针客户方式:以方针为导向,通过城市气质的阐发、分物业交叉阐发, 以财富情况重点锁定十堰五类中高端客户 客户质性阐发:以一对一深访,领会十堰中高端客户的痛点,同时针对客户敏 感点,提出产物提拔策略 【经验总结1:市调预备阶段的经验总结】 1、市调东西的预备 ?跳脱保守市调模板,有针对性的设想问卷,如问卷跳转、职业设置等,站在 客户角度设想问卷,削减客户抗性; ?市调东西的设想是不竭精细化、完美化的过程,包罗字句的推敲、图片的优 化、问卷的跳转、内容的细致程度等,在预备过程中即起头调整 2、预调研 ?方针客户敏感点的初步摸牌,以调整问卷,加强问卷的无效性和指向性; ?按照预调研客户在填写问卷过程中的迷惑,删除不需要的问题,以提高调研 效率 3、典型项目调查 ?通过针对性的进修绿城成熟的产物系,拍摄大量图片,一方面是对项目构成 员的培训,另一方面为后期的深访工作奠基根本,更好的宣传绿城及品牌 4、与甲方及时沟通 ?展示团队的工作内容及成效,以获得甲方承认,便利后续工作的展开; ?在沟通中磨合工作体例,互相进修工作方式和经验; ?可以或许在资本上获得甲方支撑,如调查项目及对接人,提高工作效率及成效 【经验总结2:市调过程的经验总结】 十堰作为一座车城,同时是绿松石之乡,中高端客户次要集中于汽车相 关财产及矿产相关行业。在寻找高端客户时,应从本地的支柱行业为出 发点 客户来历 工作形式 佩带工作证进行访谈及调研,可以或许削减调研楼盘难度,在访谈过程中能 够降低客户的抗拒,同时表现本人的专业性 调研宣传 将调研作为前期宣传的一部门,甲方赐与了高度的注重。但愿从第一印 象上让客户感遭到绿城集团的高质量及精细化办事。在此后办事的项目 中,我们能够通过如许的调研宣传,为开辟商供给附加办事 正式的抽象、同一的说辞以及对客户进行抽象化的感观描绘,有益于对 客户进行准确的指导,从而进一步挖发掘户的实在需求,领会客户的痛 点及敏感点 访谈技巧

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